（有片）疫情下的商業地產「買賣與過戶心法」，「遠端過戶」成新趨

【美南新聞記者蕭永群報導】疫情進展至今，各行各業都受到不小衝擊。本次的美南疫情追蹤報導，帶您從商業地產買賣與產權過戶的角度，全方位剖析疫情動向。

疫情之下房市景氣差：民眾不買、銀行不貸

休斯頓誠信產權林富桂律師指出，雖然州政府與郡政府下令，地產方面因為被視為必要行業，可以營業，但許多民眾擔憂疫情，因此不敢出門看房，因此住宅地產呈現停擺趨勢。另外，許多人因為疫情時間失業，沒有穩定的收入來源，原本預計或正在進行的買屋計畫，因為銀行不貸款慘遭卡關，或是民眾也因為憂懼疫情，打消了原本的購屋計畫。

即便德州已經邁向復工階段，林富桂表示目前買氣仍然蕭條，尚需要時間才能恢復。

休城四月報表：獨立屋銷售為何表現佳？

針對四月份休斯頓公布的報表顯示，獨立屋的買賣銷售表現不差，是什麼緣故？林富桂指出，這是因為大多的買賣是在更早的疫情之前就完成了，只是選擇在四月份過戶。但她指出，從五月份開始，很多正在進行中的交易，都因為銀行貸款失敗、或買方自己暫緩腳步受影響。

德州房客驅逐令生效，變動為何？

隨著德州驅逐令的庭訊與執行開始生效，林富桂指出，若房東面對房客惡意不付房租等行為，也開始能夠因應了。但她表示，根據休斯頓當地房東的聯盟數據統計，其實四、五月時，大約有百分之八十的房客都有按時繳房租。房東與房客都有自身壓力，必須要兩者互相協商體諒。

達拉斯商業地產現況，旅館業衝擊大

達拉斯商業地產專家吳國雄指出，隨著疫情導致的行動受限，商業地產也受到波及，包括工廠、辦公大樓、倉庫等等，其中受到衝擊最大的無外乎「旅館業」。一般三星酒店，疫情之前平均每日出租率有60%到75%，受疫情影響下，出租率只剩45%。

吳國雄分析，對於酒店而言，至少要達到35%的出租率，才能使經營成本達到收支平衡，因此在達拉斯地區，有些四星級酒店，情願暫時關閉，也不願意開始營業，才能減少開銷。吳國雄分享，今年全美國四月份成交了大約四十個案子，然而這些成交往往也是去年年底、今年年初所達成的，並不是最近。

居家令以來，購物商場衝擊亦大，房東周轉出問題

此外，購物商場亦是此次疫情之下的重災戶，吳國雄以自身公司所經營的購物商場約有70多個。而在疫情衝擊之下，商場中的「超市」業績表現可能比疫情之前亮眼，因此在支付房租上沒有問題。

然而對於較小型的購物中心，房租收入只能到平時的20%。若是近五年有做這類型的投資，一般而言利息為5-6%，許多人會選擇70%與銀行貸款，即貸款額度70%的貸款價值比（Loan-to-Value, LTV），若要達到70%的貸款價值比，就意味著現金流也要達到70%，也就是說，一旦出租率沒有達到70%，對於房東、投資者會出現週轉上的問題。

吳國雄認為，面對疫情衝擊，不僅是房東與房客的協調，政策、制度上的多方配合也十分重要。

買賣雙方模式改變：「遠端過戶」新趨勢

針對近來行動受限，不僅全美各地、世界的旅遊也受到影響。林富桂指出在疫情之下，交易模式也有所改變。比如，德州早在兩年前就通過了「視頻過戶」法案，過去因為擔心有造假之嫌，沒有廣為適用。最近則是受到疫情催使，林富桂指出自己在這陣子已經完成好幾個這樣的案件。