（有片）疫情下的商业地產「买卖与过户心法」，「远端过户」成新趋

【美南新闻记者萧永群报导】疫情进展至今，各行各业都受到不小冲击。本次的美南疫情追踪报导，带您从商业地產买卖与產权过户的角度，全方位剖析疫情动向。

疫情之下房市景气差：民眾不买、银行不贷

休斯顿诚信產权林富桂律师指出，虽然州政府与郡政府下令，地產方面因為被视為必要行业，可以营业，但许多民眾担忧疫情，因此不敢出门看房，因此住宅地產呈现停摆趋势。另外，许多人因為疫情时间失业，没有稳定的收入来源，原本预计或正在进行的买屋计画，因為银行不贷款惨遭卡关，或是民眾也因為忧惧疫情，打消了原本的购屋计画。

即便德州已经迈向復工阶段，林富桂表示目前买气仍然萧条，尚需要时间才能恢復。

休城四月报表：独立屋销售為何表现佳？

针对四月份休斯顿公布的报表显示，独立屋的买卖销售表现不差，是什麼缘故？林富桂指出，这是因為大多的买卖是在更早的疫情之前就完成了，只是选择在四月份过户。但她指出，从五月份开始，很多正在进行中的交易，都因為银行贷款失败、或买方自己暂缓脚步受影响。

德州房客驱逐令生效，变动為何？

随着德州驱逐令的庭讯与执行开始生效，林富桂指出，若房东面对房客恶意不付房租等行為，也开始能够因应了。但她表示，根据休斯顿当地房东的联盟数据统计，其实四、五月时，大约有百分之八十的房客都有按时缴房租。房东与房客都有自身压力，必须要两者互相协商体谅。

达拉斯商业地產现况，旅馆业冲击大

达拉斯商业地產专家吴国雄指出，随着疫情导致的行动受限，商业地產也受到波及，包括工厂、办公大楼、仓库等等，其中受到冲击最大的无外乎「旅馆业」。一般三星酒店，疫情之前平均每日出租率有60%到75%，受疫情影响下，出租率只剩45%。

吴国雄分析，对於酒店而言，至少要达到35%的出租率，才能使经营成本达到收支平衡，因此在达拉斯地区，有些四星级酒店，情愿暂时关闭，也不愿意开始营业，才能减少开销。吴国雄分享，今年全美国四月份成交了大约四十个案子，然而这些成交往往也是去年年底、今年年初所达成的，并不是最近。

居家令以来，购物商场冲击亦大，房东周转出问题

此外，购物商场亦是此次疫情之下的重灾户，吴国雄以自身公司所经营的购物商场约有70多个。而在疫情冲击之下，商场中的「超市」业绩表现可能比疫情之前亮眼，因此在支付房租上没有问题。

然而对於较小型的购物中心，房租收入只能到平时的20%。若是近五年有做这类型的投资，一般而言利息為5-6%，许多人会选择70%与银行贷款，即贷款额度70%的贷款价值比（Loan-to-Value, LTV），若要达到70%的贷款价值比，就意味着现金流也要达到70%，也就是说，一旦出租率没有达到70%，对於房东、投资者会出现週转上的问题。

吴国雄认為，面对疫情冲击，不仅是房东与房客的协调，政策、制度上的多方配合也十分重要。

买卖双方模式改变：「远端过户」新趋势

针对近来行动受限，不仅全美各地、世界的旅游也受到影响。林富桂指出在疫情之下，交易模式也有所改变。比如，德州早在两年前就通过了「视频过户」法案，过去因為担心有造假之嫌，没有广為适用。最近则是受到疫情催使，林富桂指出自己在这阵子已经完成好几个这样的案件。