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(有片)疫情下的商业地產「买卖与过户心法」,「远端过户」成新趋


(有片)疫情下的商业地產「买卖与过户心法」,「远端过户」成新趋


【美南新闻记者萧永群报导】疫情进展至今,各行各业都受到不小冲击。本次的美南疫情追踪报导,带您从商业地產买卖与產权过户的角度,全方位剖析疫情动向。


疫情之下房市景气差:民眾不买、银行不贷

休斯顿诚信產权林富桂律师指出,虽然州政府与郡政府下令,地產方面因為被视為必要行业,可以营业,但许多民眾担忧疫情,因此不敢出门看房,因此住宅地產呈现停摆趋势。另外,许多人因為疫情时间失业,没有稳定的收入来源,原本预计或正在进行的买屋计画,因為银行不贷款惨遭卡关,或是民眾也因為忧惧疫情,打消了原本的购屋计画。

即便德州已经迈向復工阶段,林富桂表示目前买气仍然萧条,尚需要时间才能恢復。


休城四月报表:独立屋销售為何表现佳?

针对四月份休斯顿公布的报表显示,独立屋的买卖销售表现不差,是什麼缘故?林富桂指出,这是因為大多的买卖是在更早的疫情之前就完成了,只是选择在四月份过户。但她指出,从五月份开始,很多正在进行中的交易,都因為银行贷款失败、或买方自己暂缓脚步受影响。


德州房客驱逐令生效,变动為何?

随着德州驱逐令的庭讯与执行开始生效,林富桂指出,若房东面对房客恶意不付房租等行為,也开始能够因应了。但她表示,根据休斯顿当地房东的联盟数据统计,其实四、五月时,大约有百分之八十的房客都有按时缴房租。房东与房客都有自身压力,必须要两者互相协商体谅。


达拉斯商业地產现况,旅馆业冲击大

达拉斯商业地產专家吴国雄指出,随着疫情导致的行动受限,商业地產也受到波及,包括工厂、办公大楼、仓库等等,其中受到冲击最大的无外乎「旅馆业」。一般三星酒店,疫情之前平均每日出租率有60%到75%,受疫情影响下,出租率只剩45%。

吴国雄分析,对於酒店而言,至少要达到35%的出租率,才能使经营成本达到收支平衡,因此在达拉斯地区,有些四星级酒店,情愿暂时关闭,也不愿意开始营业,才能减少开销。吴国雄分享,今年全美国四月份成交了大约四十个案子,然而这些成交往往也是去年年底、今年年初所达成的,并不是最近。

居家令以来,购物商场冲击亦大,房东周转出问题

此外,购物商场亦是此次疫情之下的重灾户,吴国雄以自身公司所经营的购物商场约有70多个。而在疫情冲击之下,商场中的「超市」业绩表现可能比疫情之前亮眼,因此在支付房租上没有问题。

然而对於较小型的购物中心,房租收入只能到平时的20%。若是近五年有做这类型的投资,一般而言利息為5-6%,许多人会选择70%与银行贷款,即贷款额度70%的贷款价值比(Loan-to-Value, LTV),若要达到70%的贷款价值比,就意味着现金流也要达到70%,也就是说,一旦出租率没有达到70%,对於房东、投资者会出现週转上的问题。

吴国雄认為,面对疫情冲击,不仅是房东与房客的协调,政策、制度上的多方配合也十分重要。

买卖双方模式改变:「远端过户」新趋势

针对近来行动受限,不仅全美各地、世界的旅游也受到影响。林富桂指出在疫情之下,交易模式也有所改变。比如,德州早在两年前就通过了「视频过户」法案,过去因為担心有造假之嫌,没有广為适用。最近则是受到疫情催使,林富桂指出自己在这阵子已经完成好几个这样的案件。


比如说,上周一名中国客户要在美国贷款买房,但人在中国,无法到美国的银行进行签字,在这种情况下,可以透过视讯的方式,授权当地產权专家作為代理人,一切都能通过远程进行。


「有市无价」:商业地產买卖困境与心法

吴国雄也指出,在疫情特殊状况之下,目前商业地產交易最常出现的状况是,买卖双方的需求都在,但定价谈不拢。在疫情之前,通常是以在没有与银行贷款的情况下,能达到6-7%的回报率作為定价方式

卖方往往希望能达到疫情之前的6-7%之回报率,而买方所看重的指标则是「回收」与「收入稳定性」,然而疫情之下一切处於不稳定的情况,因此买卖双方谈不拢,吴国雄认為目前商业地產多处於「有市无价」的窘境。

吴国雄指出,当前状况為「有现金即是王道」,若买方想趁此进行投资,要评估的不是能杀多少钱,而是要跟同类型物件的价格进行比较,若价格合理、手头又有足够现金,是投资的不错时机。