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安穩保險楊德清博士談在美國投資建新房的操作過程

【美南新聞泉深】在美國，絕大部分房源都是房市中的二手房，想要購買新房有2個途徑：購買市中心的新建公寓項目，或者選擇由美國新房建築商開發、建造的新房。購買美國新房建築商開發建造的新房是個很好的選擇。但如果資金允許加上個人愛好，又有時間，可以在美國買地，自己動手建房，全新打造自己喜歡的理想住宅。

安穩保險董事長楊德清博士從住房開始設計、審核審批、施工各個環節、分工合作、質量檢測、建房時間以及成本的核算等，于5月25日，在休斯頓中國城康樂老年人活動中心舉辦《投資建新房的操作過程》的講座，並提供午餐，談談自己建房時親身經曆，既有經驗也有教訓，希望爲自建房用戶提供幫助和咨詢。

以下是楊德清博士的講座內容。

1. 建房概述

爲什麽要自己建房？建房需要約1-2年的時間，比買現房慢，但一方而面可以建自己需要的房型，另一方面節省成本，可以增值。

2. 什麽人可以建房

(1) 有一定資金的投資人

(2) 想成爲建築商的人

(3) 能抽出時間到工地上查看的人

(4) 能與各種承包商打交道的人

(5) 能正確處理成功與失敗的人

3. 幾種做法選擇

(1) 正開發小區裏找建築商做

(2) 自己買地承包給建築商做

(3) 自己買地自己當建築商，找分建築商分工做

(4) 全部自己動手建，叫DIY（Do It Yourself) 這種有法規上的限制，在城管區內不一定能做。

各項都需要執照者做。

4. 投資的時間與地點

在經濟上升時市場較好，容易賺錢地區，但相應的人力就會緊張

5. 選擇區域和項目大小

www.har.com, www.realtor.com

各區域的買房記錄，房子大小，裝修規格，價格，在市場上的長短，有無新房銷售記錄。

6. 地的選擇

(1) 開發商的地

(2) 小區裏空地重建

(3) 舊房推倒重建

7. 買地或舊房

時間通常需要1-3個月

(1) 請地産經紀(realtor)

(2) 開始尋找建築師

(3) 收集小區法規，若不允許建新房，或有限制，要慎重。在棄權期(option)之內，要讀小區法規(HOA by law)。

(4) 要到丈量報告(survey)：survey 要有現在地基的高度，大街上參照點的高度，最好也有樹的位置(tree survey)，最好讓丈量者(surveyor) 把地的邊界用小旗子，或鐵棒給標出來。

(5) 查看是否在Flood Zone。

8. 過戶後先做土壤測試 GEOTECHNICAL ENGINEER

這個需要2-4周出報告

9. 請建築師(architect)設計房子

(1) 選建築師：手工或電腦繪圖，經驗，區域，價格。在相應的市政有設計經驗很重要。簽訂合同，修改怎麽收費，若是HOA 或 City 提出的修改免費。

(2) 要給設計師by law 做參考：面積要求，邊界要求，層數要求，高度要求，排水要求，植被要求等。

(3) 自己先有個符合法規前提下的設想，比如幾層樓，房間多少與布局，樓梯相對位置，面積，外觀的式樣等，最好畫個草圖，心中的想象越具體，設計師就越容易，越快。

(4) 與建築師討論設計圖(floor plan)：一般建築師不喜歡反複變化，訂好後，給建築師2-4周的時間設計。

(5) 審查設計師的設計圖：提出修改建議，這一步很重要，要認真地查看各方面設計是否達到要求：房間布局；窗戶亮度；結構強度；地基設計；屋頂設計；牆的厚度；燈光布局，室外照明及用電，如遊泳池，後院遙控門及各種功能的設計；自動化系統的設計包括音響系統、互聯網、電話系統、電視系統；用水系統的功能；空調出風口及回風口的設計；房子絕緣方案；發動機位置，自動院子門等等。設計圖紙是各個𠄘包商估價的依據，若中間改變，就意味著加價，而且可能會比較貴，可能被宰，這一步是關鍵，一定要請有經驗的人看一下。經過反複磋商, 最後定稿。

10. 將建築師設計的初稿交給小區建築管理委員會審批

小區通常對建房的臨街牆壁高度、幾層樓、房子總高度、面積、建築面積與地面積的比率即滲水率、建築界線、外牆的顔色、子建築、車庫等都有特別的規定，一定要遵守。若小區審核通過，就可以轉入下一步。有時也可以下一步完後交給小區審核。看小區要求不要求圖紙上有工程師蓋章。

11. 請工程師 Professional Engineer(PE) 對房子結構把關

房子的結構和地基需要工程師的設計或審核。要將土壤報告交給工程師，他會參照土質，來設計地基和結構(framing)，或審核建築師的設計，進行工程計算，來確定各項指標，承重是否合理合格。若不合理的就需要修改，若都合理，又符合市政法規標准(code)的要求，工程師就會在建築師設計的圖紙上蓋章。

12. 向市政申請建房許可證

(1) 要看地所在市政的申請許可證的要求，通常需准備兩份的圖紙，申請表，滲水分析表，材料規格表，節能分析表，綠化分析表等等。

(2) 可以聘請自己的建築師或者專門的許可證申請公司去做，因爲需反複幾次。第一次交上去後，可能被拒絕，具體會有原因，需要更改，更改完再遞交上去，可能還會被拒絕，再需要修改等等，直到完全符合要求。

(3) 市政每一次的審核都會有2-4周的時間。所以整個許可證申請下來需1-2個月的時間，取決于建築師的設計規範程度，和修改時的快慢。

13. 舊房拆除 Demolition

在建築師設計及申請許可證的同時，就可以進行舊房拆除。這項可以包給拆除𠄘包商去做。步驟如下：

(1) 打電話給水、電、煤氣公司，讓他們做拆除的服務切斷，包括拆除。他們也需要排日程，一般需要2-14天，取決于他們的業務量大小。

(2) 排水系統的切除另需要許可證，拆除後要請市政檢驗通過。

(3) 然後才能申請整個房子的拆除許可證。

(4) 有許可證後才能拆除房屋。

(5) 拆除之前最好給鄰居打個招呼，讓他們有思想准備。

(6) 也最好建個臨時圍牆，以免傷到鄰居的財産。

(7) 拆除過程中最好要灑水，以免太多揚塵。

(8) 拆除完畢要請市政來檢查通過，拆除工作才算最後結束。

14. 買好保險

在開工之前，要買好保險，叫builder’s risk. 用以保護建房過程中的意外損失。

15. 建地基

許可證拿到後，才能動工建房。建房的第一步就是建地基。要選擇一家有建新房經驗的地基公司來做。最好簽訂合同，地基是大事。最好提出保修的要求，一般大的建築商地基都保修10年。在建地基時，水工也要選好，要選擇有主水工執照(master plumber license)的水工。在地基模型做好，水管埋好，下水泥之前，要請市政來檢驗，合格後才能澆注水泥。地基有幾種類型:

(1) 平地基即拉伸鋼筋地基(post tension).

(2) 有樁地基(pier and beam) 適合粘土質和高檔住房

(3) 墊高地基(crawl space) 適合地勢低窪的地區

16. 搭框架(framing)

請專業公司搭房子的主框架，美國房子主結構都是由木樁組成的。

17. 屋頂的平台(decking)

在搭屋頂的平台時要考慮使用防熱能輻射保護層。

18. 水電警鈴通訊管線的架設

在搭好主框架後，水電工都要到現場布水管，煤氣管線，電線，警鈴線，通訊線(光纖，CAT6)這時候還沒有封牆，這些活兒都容易做。

19. 檢驗水電結構

在上面各項做完後，都要請市政來檢驗，檢驗水電煤氣管線步線合格後，才能進入下一步。

20. 牆面(facial)