安稳保险杨德清博士谈在美国投资建新房的操作过程

【美南新闻泉深】在美国，绝大部分房源都是房市中的二手房，想要购买新房有2个途径：购买市中心的新建公寓项目，或者选择由美国新房建筑商开发、建造的新房。购买美国新房建筑商开发建造的新房是个很好的选择。但如果资金允许加上个人爱好，又有时间，可以在美国买地，自己动手建房，全新打造自己喜欢的理想住宅。

安稳保险董事长杨德清博士从住房开始设计、审核审批、施工各个环节、分工合作、质量检测、建房时间以及成本的核算等，于5月25日，在休斯顿中国城康乐老年人活动中心举办《投资建新房的操作过程》的讲座，并提供午餐，谈谈自己建房时亲身经历，既有经验也有教训，希望为自建房用户提供帮助和咨询。

以下是杨德清博士的讲座内容。

1. 建房概述   

为什么要自己建房？建房需要约1-2年的时间，比买现房慢，但一方而面可以建自己需要的房型，另一方面节省成本，可以增值。

2. 什么人可以建房

(1) 有一定资金的投资人

(2) 想成为建筑商的人

(3) 能抽出时间到工地上查看的人

(4) 能与各种承包商打交道的人

(5) 能正确处理成功与失败的人

3. 几种做法选择

(1) 正开发小区里找建筑商做

(2) 自己买地承包给建筑商做

(3) 自己买地自己当建筑商，找分建筑商分工做

(4) 全部自己动手建，叫DIY（Do It Yourself) 这种有法规上的限制，在城管区内不一定能做。

各项都需要执照者做。

4. 投资的时间与地点 

在经济上升时市场较好，容易赚钱地区，但相应的人力就会紧张

5. 选择区域和项目大小

www.har.com,  www.realtor.com

各区域的买房记录，房子大小，装修规格，价格，在市场上的长短，有无新房销售记录。

6. 地的选择

(1) 开发商的地

(2) 小区里空地重建

(3) 旧房推倒重建

7. 买地或旧房 

时间通常需要1-3个月

(1)  请地产经纪(realtor)

(2)  开始寻找建筑师

(3)  收集小区法规，若不允许建新房，或有限制，要慎重。在弃权期(option)之内，要读小区法规(HOA by law)。

(4) 要到丈量报告(survey)：survey 要有现在地基的高度，大街上参照点的高度，最好也有树的位置(tree survey)，最好让丈量者(surveyor) 把地的边界用小旗子，或铁棒给标出来。

(5) 查看是否在Flood Zone。

8. 过户后先做土壤测试  GEOTECHNICAL ENGINEER 

这个需要2-4周出报告

9. 请建筑师(architect)设计房子 

(1) 选建筑师：手工或电脑绘图，经验，区域，价格。在相应的市政有设计经验很重要。签订合同，修改怎么收费，若是HOA 或 City 提出的修改免费。

(2) 要给设计师by law 做参考：面积要求，边界要求，层数要求，高度要求，排水要求，植被要求等。

(3) 自己先有个符合法规前提下的设想，比如几层楼，房间多少与布局，楼梯相对位置，面积，外观的式样等，最好画个草图，心中的想象越具体，设计师就越容易，越快。

(4) 与建筑师讨论设计图(floor plan)：一般建筑师不喜欢反复变化，订好后，给建筑师2-4周的时间设计。

(5) 审查设计师的设计图：提出修改建议，这一步很重要，要认真地查看各方面设计是否达到要求：房间布局；窗户亮度；结构强度；地基设计；屋顶设计；墙的厚度；灯光布局，室外照明及用电，如游泳池，后院遥控门及各种功能的设计；自动化系统的设计包括音响系统、互联网、电话系统、电视系统；用水系统的功能；空调出风口及回风口的设计；房子绝缘方案；发动机位置，自动院子门等等。设计图纸是各个𠄘包商估价的依据，若中间改变，就意味着加价，而且可能会比较贵，可能被宰，这一步是关键，一定要请有经验的人看一下。经过反复磋商, 最后定稿。

10. 将建筑师设计的初稿交给小区建筑管理委员会审批 

小区通常对建房的临街墙壁高度、几层楼、房子总高度、面积、建筑面积与地面积的比率即渗水率、建筑界线、外墙的颜色、子建筑、车库等都有特别的规定，一定要遵守。若小区审核通过，就可以转入下一步。有时也可以下一步完后交给小区审核。看小区要求不要求图纸上有工程师盖章。

11. 请工程师  Professional Engineer(PE) 对房子结构把关

房子的结构和地基需要工程师的设计或审核。要将土壤报告交给工程师，他会参照土质，来设计地基和结构(framing)，或审核建筑师的设计，进行工程计算，来确定各项指标，承重是否合理合格。若不合理的就需要修改，若都合理，又符合市政法规标准(code)的要求，工程师就会在建筑师设计的图纸上盖章。

12. 向市政申请建房许可证

(1) 要看地所在市政的申请许可证的要求，通常需准备两份的图纸，申请表， 渗水分析表，材料规格表，节能分析表，绿化分析表等等。

(2) 可以聘请自己的建筑师或者专门的许可证申请公司去做，因为需反复几次。第一次交上去后，可能被拒绝，具体会有原因，需要更改，更改完再递交上去，可能还会被拒绝，再需要修改等等，直到完全符合要求。

(3) 市政每一次的审核都会有2-4周的时间。所以整个许可证申请下来需1-2个月的时间，取决于建筑师的设计规范程度，和修改时的快慢。

13. 旧房拆除 Demolition

在建筑师设计及申请许可证的同时，就可以进行旧房拆除。这项可以包给拆除𠄘包商去做。步骤如下：

(1) 打电话给水、电、煤气公司，让他们做拆除的服务切断，包括拆除。 他们也需要排日程，一般需要2-14天，取决于他们的业务量大小。

(2) 排水系统的切除另需要许可证，拆除后要请市政检验通过。

(3) 然后才能申请整个房子的拆除许可证。

(4) 有许可证后才能拆除房屋。

(5) 拆除之前最好给邻居打个招呼，让他们有思想准备。

(6) 也最好建个临时围墙，以免伤到邻居的财产。

(7) 拆除过程中最好要洒水，以免太多扬尘。

(8) 拆除完毕要请市政来检查通过，拆除工作才算最后结束。

14. 买好保险

在开工之前，要买好保险，叫builder’s risk. 用以保护建房过程中的意外损失。

15. 建地基

许可证拿到后，才能动工建房。建房的第一步就是建地基。要选择一家有建新房经验的地基公司来做。最好签订合同，地基是大事。最好提出保修的要求，一般大的建筑商地基都保修10年。在建地基时，水工也要选好，要选择有主水工执照(master plumber license)的水工。在地基模型做好，水管埋好，下水泥之前，要请市政来检验，合格后才能浇注水泥。地基有几种类型:

(1) 平地基即拉伸钢筋地基(post tension).

(2) 有桩地基(pier and beam) 适合粘土质和高档住房

(3) 垫高地基(crawl space)  适合地势低洼的地区 

16. 搭框架(framing)

请专业公司搭房子的主框架，美国房子主结构都是由木桩组成的。

17. 屋顶的平台(decking)

在搭屋顶的平台时要考虑使用防热能辐射保护层。

18. 水电警铃通讯管线的架设

在搭好主框架后，水电工都要到现场布水管，煤气管线，电线，警铃线，通讯线(光纤，CAT6)这时候还没有封墙，这些活儿都容易做。

19. 检验水电结构 

在上面各项做完后，都要请市政来检验，检验水电煤气管线步线合格后，才能进入下一步。

20. 墙面(facial) 

在上面各项做完后，要请市政来检验，检验水电煤气管线步线合格后，才能进入下一步。

封墙：墙面公司会在框架上钉木板，及塑料板，形成房子的外墙体，即Facial.

21. 绝缘

绝缘有几种，close cell foam，open cell foam，fiber glass，与空调的设计有关。这在图纸设计时就需要考虑好。

22. 屋顶

这时候也可以同时盖屋顶，上瓦(shingle)

23. 上内墙板(sheetrock)

上内墙板之前需要通过各种检验。Cover inspection，这也有专业公司做， 钉上内墙板hanging.

24. 建内墙面

修建内墙面，叫wall finishing, taping, floating，需要胶带粘，上灰，及建墙的花纹 texture 等。

25. 建外墙

即砌砖，或建墙板(hard plank) 或水泥混合墙(stucco)

26. 门窗

要提前与门窗公司定好门窗，好保证按时安装。

27. 木工

包括厨柜、衣服架、角线、装内门。

28. 油漆

内外油漆、清漆。

29. 台面

30. 地面

铺地毯，地板，地砖

31. 电设施

照明灯具，开关等。

32. 水设施

热水器，水龙头，洗手槽，浴缸，便桶等。

33. 空调

34. 电器

厨房电器，洗碗机，烤箱，炉子，抽油烟机，冰箱，洗衣机，干衣机等。

35. 绿化或庭院建设

草坪，庭院风景绿化

36. 如何选承包商

推荐，执照登记网站https://www.license.state.tx.us/， Home Advisor，工地，车辆广告。 要看工地做的活儿，客户反馈信息。

37. 价格原则

人力工资，材料成本，利润。

38. 签订合约

这样避免争议，根据建筑步骤每次随叫随到。

39. 分期付款

40. 工作检验

每一步最好请专业检验员检验。最好请一个总监工(Superintendent)。

泉深微信号：Lionchu888