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【有片】惡房客積欠房租、神隱搞消失?律師分享應對之法


【有片】惡房客積欠房租、神隱搞消失?律師分享應對之法

【美南新聞記者蕭永群報導】疫情導致的經濟不穩定,連帶地對租房也造成了波及,疫情之下,若是打巧碰上了惡房客,房東該如何是好?本台獨家邀請到資深律師,來為民眾深度剖析。


疫情之下,租屋糾紛屢見不顯,民眾要留意救濟方案

休斯頓地區資深律師陳文表示,隨著新冠疫情進展,租屋糾紛是最近的新常態,因此建議民眾可以關注一下每個州是否有針對新冠疫情的紓困方案,比如哈里斯郡近來通過的3000萬元紓困案,可以讓清貧家庭申請,但她指出,整體而言德州的法律還是比較保障地主的。

因此,陳文指出,疫情期間若是出現租屋糾紛,最終還是要從「合約」來著手解決問題,因為合約是統轄房東房客雙方義務的正式文件,因此一旦出現糾紛,可以從合約上來判定雙方是否有違約之嫌。比如說,若是房客違約未付租金,房東可能在合約賦予的情況下,能有權力進行更換門鎖等動作。

此外,也要注意合約中有沒有「不可抗力條款」,會針對無法預期的天災人禍,來對責任歸屬進行化分。

陳文提醒,疫情之下房東與房客間最終還是要本著一同解決問題的態度,才有可能將問題好好解決。


案例一:房客哭窮,不付房租仍繼續住,房東贏了官司卻無計可施?


針對長期積欠房租、卻又繼續賴著不走的房客,陳文提醒,地主若是要申請「驅逐令」,必須將證據先蒐集齊全,比如說催繳房租的(書面)通知、房客未付房租的證明、並且應要求房客提供近幾個月沒有收入的證明,面對這樣的房客,比如說,目前許多辦公樓因為疫情受到打擊,付不出租金希望能跟房東協商,就必須要提出收入受到影響的證據。陳文提醒房東所有行動應該都要進行書面通知,而非口頭告知,才會對雙方都有保障。

達拉斯資深律師Tracy Lin也指出,最近遇到的一個案件就是,房客積欠了一年的租金,許多付不出租金的房客往往都是以沒錢付租金、家人生病作為藉口,並指出會馬上付租金,因此法官就草草地判房東勝訴、讓房客承諾會付租金,草草解決。事實上,往往判決只是一張紙,結束後房客仍然繼續積欠租金,房東也無計可施。


驅逐令程序如何啟動?

若是房東要向法院申請驅逐令,並不是要找離居住地最近的法院,因為有些法院並不受理驅逐案件。因此,必須要看房子所在的郡中,有哪個法院是會受理驅逐令申請的,可以透過打電話與法院的人員確認。等確定好法院後,必須先給房客一張搬空通知(vacate notice),要求在3天的時間內搬走,最好是親手遞交或塞到住家門縫、並錄影存證。所有事前工作完成後,之後才能去法院遞交立案,啟動驅逐令程序,房客就會收到傳票,在10到20天內必須出庭。

Tracy 分享,其實驅逐令的聽證會往往很快速就結束,房東只要證明沒有收到房租,就很容易會勝訴,但往往在這一來一往的過程中就耗掉了一個多月,而收到驅逐命令後,房客有5天可以打包走人。若是更高端的惡房客,甚至會在判決下來後,就申請上訴,加上美國法律系統保障窮人也有打官司的權力,只要能證明自己清貧,甚至可以不負擔保金就進行上訴,如此一來又更加曠日耗時,房客的目的就是能夠再免費住幾個月。


案例二:房客積欠房租卻直接搬走神隱,該怎麼辦?

針對一些房租尚未付清,就提前搬走消失的惡房客,陳文提醒,若是簽約時有留下一些房客個資,可以聘請「私家偵探」調查根據個人資料追蹤。Tracy則認為,若是遇到這種情況,房東已經算幸運的了,因為最常遇到的情況就是房客不付房租又「免費住」、不願搬走。因此若是預到欠款搬離的房客,房東最好不要繼續再花精神與時間成本,而是要快點將空房繼續租出去。

然而,房東與房客的糾紛類型百百種,若要真正處理問題,還是必須諮詢律師,商討最正確的應對方法,最終,房東能做的就是確立合約細節、在簽約以前要掌握租客的基本個人訊息、財務狀況,才能降低遇到惡房客的風險。