【有片】惡房客積欠房租、神隱搞消失？律師分享應對之法

【美南新聞記者蕭永群報導】疫情導致的經濟不穩定，連帶地對租房也造成了波及，疫情之下，若是打巧碰上了惡房客，房東該如何是好？本台獨家邀請到資深律師，來為民眾深度剖析。

疫情之下，租屋糾紛屢見不顯，民眾要留意救濟方案

休斯頓地區資深律師陳文表示，隨著新冠疫情進展，租屋糾紛是最近的新常態，因此建議民眾可以關注一下每個州是否有針對新冠疫情的紓困方案，比如哈里斯郡近來通過的3000萬元紓困案，可以讓清貧家庭申請，但她指出，整體而言德州的法律還是比較保障地主的。

因此，陳文指出，疫情期間若是出現租屋糾紛，最終還是要從「合約」來著手解決問題，因為合約是統轄房東房客雙方義務的正式文件，因此一旦出現糾紛，可以從合約上來判定雙方是否有違約之嫌。比如說，若是房客違約未付租金，房東可能在合約賦予的情況下，能有權力進行更換門鎖等動作。

此外，也要注意合約中有沒有「不可抗力條款」，會針對無法預期的天災人禍，來對責任歸屬進行化分。

陳文提醒，疫情之下房東與房客間最終還是要本著一同解決問題的態度，才有可能將問題好好解決。

案例一：房客哭窮，不付房租仍繼續住，房東贏了官司卻無計可施？

針對長期積欠房租、卻又繼續賴著不走的房客，陳文提醒，地主若是要申請「驅逐令」，必須將證據先蒐集齊全，比如說催繳房租的（書面）通知、房客未付房租的證明、並且應要求房客提供近幾個月沒有收入的證明，面對這樣的房客，比如說，目前許多辦公樓因為疫情受到打擊，付不出租金希望能跟房東協商，就必須要提出收入受到影響的證據。陳文提醒房東所有行動應該都要進行書面通知，而非口頭告知，才會對雙方都有保障。

達拉斯資深律師Tracy Lin也指出，最近遇到的一個案件就是，房客積欠了一年的租金，許多付不出租金的房客往往都是以沒錢付租金、家人生病作為藉口，並指出會馬上付租金，因此法官就草草地判房東勝訴、讓房客承諾會付租金，草草解決。事實上，往往判決只是一張紙，結束後房客仍然繼續積欠租金，房東也無計可施。

驅逐令程序如何啟動？

若是房東要向法院申請驅逐令，並不是要找離居住地最近的法院，因為有些法院並不受理驅逐案件。因此，必須要看房子所在的郡中，有哪個法院是會受理驅逐令申請的，可以透過打電話與法院的人員確認。等確定好法院後，必須先給房客一張搬空通知（vacate notice），要求在3天的時間內搬走，最好是親手遞交或塞到住家門縫、並錄影存證。所有事前工作完成後，之後才能去法院遞交立案，啟動驅逐令程序，房客就會收到傳票，在10到20天內必須出庭。

Tracy 分享，其實驅逐令的聽證會往往很快速就結束，房東只要證明沒有收到房租，就很容易會勝訴，但往往在這一來一往的過程中就耗掉了一個多月，而收到驅逐命令後，房客有5天可以打包走人。若是更高端的惡房客，甚至會在判決下來後，就申請上訴，加上美國法律系統保障窮人也有打官司的權力，只要能證明自己清貧，甚至可以不負擔保金就進行上訴，如此一來又更加曠日耗時，房客的目的就是能夠再免費住幾個月。

案例二：房客積欠房租卻直接搬走神隱，該怎麼辦？

針對一些房租尚未付清，就提前搬走消失的惡房客，陳文提醒，若是簽約時有留下一些房客個資，可以聘請「私家偵探」調查根據個人資料追蹤。Tracy則認為，若是遇到這種情況，房東已經算幸運的了，因為最常遇到的情況就是房客不付房租又「免費住」、不願搬走。因此若是預到欠款搬離的房客，房東最好不要繼續再花精神與時間成本，而是要快點將空房繼續租出去。

然而，房東與房客的糾紛類型百百種，若要真正處理問題，還是必須諮詢律師，商討最正確的應對方法，最終，房東能做的就是確立合約細節、在簽約以前要掌握租客的基本個人訊息、財務狀況，才能降低遇到惡房客的風險。