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【有片】恶房客积欠房租、神隐搞消失?律师分享应对之法


【有片】恶房客积欠房租、神隐搞消失?律师分享应对之法

【美南新闻记者萧永群报导】疫情导致的经济不稳定,连带地对租房也造成了波及,疫情之下,若是打巧碰上了恶房客,房东该如何是好?本台独家邀请到资深律师,来為民眾深度剖析。


疫情之下,租屋纠纷屡见不显,民眾要留意救济方案

休斯顿地区资深律师陈文表示,随着新冠疫情进展,租屋纠纷是最近的新常态,因此建议民眾可以关注一下每个州是否有针对新冠疫情的紓困方案,比如哈里斯郡近来通过的3000万元紓困案,可以让清贫家庭申请,但她指出,整体而言德州的法律还是比较保障地主的。

因此,陈文指出,疫情期间若是出现租屋纠纷,最终还是要从「合约」来着手解决问题,因為合约是统辖房东房客双方义务的正式文件,因此一旦出现纠纷,可以从合约上来判定双方是否有违约之嫌。比如说,若是房客违约未付租金,房东可能在合约赋予的情况下,能有权力进行更换门锁等动作。

此外,也要注意合约中有没有「不可抗力条款」,会针对无法预期的天灾人祸,来对责任归属进行化分。

陈文提醒,疫情之下房东与房客间最终还是要本着一同解决问题的态度,才有可能将问题好好解决。


案例一:房客哭穷,不付房租仍继续住,房东赢了官司却无计可施?


针对长期积欠房租、却又继续赖着不走的房客,陈文提醒,地主若是要申请「驱逐令」,必须将证据先蒐集齐全,比如说催缴房租的(书面)通知、房客未付房租的证明、并且应要求房客提供近几个月没有收入的证明,面对这样的房客,比如说,目前许多办公楼因為疫情受到打击,付不出租金希望能跟房东协商,就必须要提出收入受到影响的证据。陈文提醒房东所有行动应该都要进行书面通知,而非口头告知,才会对双方都有保障。

达拉斯资深律师Tracy Lin也指出,最近遇到的一个案件就是,房客积欠了一年的租金,许多付不出租金的房客往往都是以没钱付租金、家人生病作為藉口,并指出会马上付租金,因此法官就草草地判房东胜诉、让房客承诺会付租金,草草解决。事实上,往往判决只是一张纸,结束后房客仍然继续积欠租金,房东也无计可施。


驱逐令程序如何啟动?

若是房东要向法院申请驱逐令,并不是要找离居住地最近的法院,因為有些法院并不受理驱逐案件。因此,必须要看房子所在的郡中,有哪个法院是会受理驱逐令申请的,可以透过打电话与法院的人员确认。等确定好法院后,必须先给房客一张搬空通知(vacate notice),要求在3天的时间内搬走,最好是亲手递交或塞到住家门缝、并录影存证。所有事前工作完成后,之后才能去法院递交立案,啟动驱逐令程序,房客就会收到传票,在10到20天内必须出庭。

Tracy 分享,其实驱逐令的听证会往往很快速就结束,房东只要证明没有收到房租,就很容易会胜诉,但往往在这一来一往的过程中就耗掉了一个多月,而收到驱逐命令后,房客有5天可以打包走人。若是更高端的恶房客,甚至会在判决下来后,就申请上诉,加上美国法律系统保障穷人也有打官司的权力,只要能证明自己清贫,甚至可以不负担保金就进行上诉,如此一来又更加旷日耗时,房客的目的就是能够再免费住几个月。


案例二:房客积欠房租却直接搬走神隐,该怎麼办?

针对一些房租尚未付清,就提前搬走消失的恶房客,陈文提醒,若是签约时有留下一些房客个资,可以聘请「私家侦探」调查根据个人资料追踪。Tracy则认為,若是遇到这种情况,房东已经算幸运的了,因為最常遇到的情况就是房客不付房租又「免费住」、不愿搬走。因此若是预到欠款搬离的房客,房东最好不要继续再花精神与时间成本,而是要快点将空房继续租出去。

然而,房东与房客的纠纷类型百百种,若要真正处理问题,还是必须諮询律师,商讨最正确的应对方法,最终,房东能做的就是确立合约细节、在签约以前要掌握租客的基本个人讯息、财务状况,才能降低遇到恶房客的风险。