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美國房貸額度計算:我能貸多少款？資深貸款顧問王潔教你如何自我預批貸款

在美國貸款不是一個簡單的事。如果你是第一次申請買房貸款或者重新貸款，這篇文章會讓你受益匪淺。你將了解怎樣計算DTI,給自己做個預批。了解貸款的審批能幫你節省大量四處找銀行詢問的時間和精力，同時也能幫你准確定位適合你的房子！

美國買房貸款簡單來說有以下5個步驟，

1.貸款預批（如果購買Condo,Coop, 樓盤也需要預批）

2.買房合同生效後開始申請貸款

3.房子估價，産權調查

4.Underwriter審批貸款，出loan commitment letter.貸款人提交Closing前需要的材料。

5.過戶，貸款Closing

貸款銀行VS貸款銀行家 VS貸款中介公司

美國的大型儲蓄銀行都有貸款業務，如Chase Bank, Bank of America, Wells Fargo, Citi Bank, TD Bank. 銀行的貸款産品利率好，速度有時候比較慢，聯系貸款人員不方便。貸款銀行家Mortgage Banker有自己的貸款産品，審批速度快，可以自己決定貸款的審批，有專門的貸款人員。貸款中介公司Mortgage Broker只賣貸款産品，自己沒有審批貸款的權力。大部分網上的貸款公司都屬于mortgage banker or broker。

什麽情況下找銀行貸款合適？

·銀行存款很多（買房後還有百萬存款），有公民身份，有報稅記錄，信用良好

·買新建Condo時，優先找大樓的合作銀行

什麽情況下找貸款銀行家/中介合適?

·申請重新貸款，特別是提現重新貸款cash out refinance。很多大銀行對cashout refinance 有限制，特別是投資房的重新貸款

·二手房貸款，重新貸款

·需要快速 closing

·需要比較特殊的産品，如短貸款年限，只付利息，3.5%首付貸款

·外國人貸款

· LLC公司名義買房貸款

·不查報稅/收入貸款

·被銀行拒絕，對銀行服務不滿意的

貸款預批信有2種形式，一種叫pre-qualification,一種是pre-approval.前者貸款公司或者銀行只是簡單詢問貸款人的收入及信用情況即可授予，後者需要詳細分析貸款人的財務情況和樓盤大致情況才能授予。市場上有不少貸款公司甚至大銀行的專員忽略對貸款人的全面的了解就許諾貸款人貸款沒有問題，最後導致貸款人承擔嚴重的經濟損失。所以擁有一定的貸款知識是必須的。

以下是購房貸款或者重新貸款pre-approval需要的文件：

貸款人文件：

最近2年報稅表(計算收入，開銷，負債)

最近一個月paystub(核實工資收入)

1099報稅人需要提供公司當年的損益報表

信用報告(需要有3大信用公司信用分數的信用報告。審查信用，開銷，負債)

Condo,Coop 文件:

Condo or Coop Questionnaire (最重要)

大樓最近兩年經營損益表

大樓今，明兩年經營預算表

大樓保險合同

什麽債務和費用需要計算在內?

1.房屋債務和費用（以下都是月費用注意：如果是重新貸款就使用當前貸款的還款費用計算，如果貸款人有多套房産需要都計算在內，包括商業地産。）:

•按揭本息還款額

•房地産稅

•房屋保險保費

•公寓管理費(如果有)

2. 非房屋債務(月費用）:

•信用卡每月最低還款額

•車貸/租車費用

•學費貸款

•任何無法取消的每月債務（個人或個人擔保的公司債務）

*不包括生活開銷費用如水電煤氣費用，汽車油費等。

哪些收入可以計算在內（2年意思是收入過去2年都需要有收入證明才能使用，未來3年可持續意思是需要證明未來3年收入可持續才能使用）?

• W2 工資收入(各個銀行審核有差別,一般至少1個月收入即可)

•獎金(2 年)

•自雇收入(2 年)

•小費(2 年)

•房租收入(各個銀行審核有差別)

•特許權使用費收入(12 個月, 未來3年可持續)

•股票分紅收入(2 年)

•資産利得收入(2 年)

•信托收入(未來3年可持續)

•海外收入(2 年)

•社保收入(未來3年可持續)

•老兵收入(未來3年可持續)

•殘疾人長期補貼

大家收集好信息後就可以計算DTI啦！以下例子是購買一個1百萬美元的Condo，利率3%，30年貸款，每個月本息還3,367.04美金。DTI=貸款人每月總債務支出/每月總收入*100%DTI=(100+1250+1000+3367.04+200+500+300)/(15000+2000)*100%=39.51%<43% 所以貸款人可以貸80萬美金。由于貸款人DTI小于43%，貸款人還可以申請更高額度的貸款或購買價格更高的房産。大家可以通過這個網站http://www.freddiemac.com/pmms/來估計30年固定利率，可以通過房産網站獲得房子的稅和管理費來計算DTI。