別只等降息！高利率下正浮現買房好時機

群智貸款畢鑑明：趁競爭較少談好房價，未來再評估重新貸款

【美南新聞韋霓特稿】當房貸利率仍在相對高檔，許多準備買房的人都在問：「現在進場會不會太早？是不是應該等利率下降後再買？」

群智貸款（Top One Mortgage）負責人畢鑑明（Michelle Young）提出不同角度。她認為，買房不能只盯著當下的利率，還要同時衡量房價、庫存、議價空間、個人財務能力，以及未來調整貸款的可能性。

「利率較高，固然增加每月付款，但也讓部分買家暫時退場。」Michelle表示，當市場競爭減少，買家反而可能擁有更多選擇、更充裕的考慮時間，也比較有機會與賣方協商售價、修繕、過戶費用（Closing Costs）及其他成交條件。

高利率下，休斯頓正出現買方機會

截至2026年8月27日，Freddie Mac公布的全美30年期固定房貸平均利率為6.66%，15年期固定房貸為5.98%，顯示融資成本仍然不低。

然而，休斯頓市場的另一面值得注意。休斯頓房地產經紀人協會（HAR）資料顯示，2026年7月共有40,750套房屋掛牌出售，創下協會統計以來新高；獨棟住宅成交中位價約34萬美元，較一年前僅微升0.6%，房價整體相對穩定。

房源增加、價格漲幅有限，代表買家比前幾年更有空間從容比較學區、屋況、地段、稅率與保險成本，而不必在短時間內倉促加價搶房。

Michelle形容：「現在比較接近買家市場。」如果只因為利率較高而完全停止看房，可能也會錯過房源選擇較多、議價能力較強的階段。

現在談房價，未來再看利率

不少人期待利率下降後再進場，這個想法並沒有錯，但也存在變數。當利率回落，原本觀望的自住買家和投資人可能同時返回市場，競爭增加後，賣方願意提供的折價、維修補助或過戶費用優惠，也可能隨之縮小。

Michelle指出，房屋成交價格一旦確定，日後很難改變；貸款條件則可能在市場利率下降、個人信用與財務條件允許時，透過重新貸款（Refinance）調整。

不過，「未來可以重新貸款」並不是保證。利率未必會在預期時間下降，再融資也通常涉及估價、過戶及其他費用，有時還可能延長還款年限。因此，買家在今天簽約時，就應確保目前的月付款仍在可承受範圍內，而不能把未來降息當成買房成立的唯一前提。美國消費者金融保護局也提醒，重新貸款通常伴隨成交成本，應計算每月節省金額需要多久才能抵銷費用。

收入方式不同，不代表沒有貸款機會

華裔社區中有不少自營商、餐館業者、中小企業主及自由工作者，實際收入與資產穩定，卻因為報稅所得、扣除項目或現金流結構較複雜，在申請傳統房貸時遇到障礙。

Michelle表示，除了查收入的傳統貸款，市場上還有Non-QM貸款(即無需收入核實的貸款)、Bank Statement Loan、外國人貸款、公司名義購屋、VA軍人貸款及FHA貸款等不同產品，可依申請人的收入、資產、信用與物件用途評估。

群智貸款與20多家銀行及貸款機構合作，會先了解客戶的財務狀況，再協助整理資料，向銀行清楚呈現其收入來源、資產實力與還款能力。

但貸款產品愈多元，條件與成本差異也可能愈大。信用分數、首付比例、負債收入比、房屋用途及現金儲備，都會影響利率和核貸結果。投資房買家若資金允許，準備約25%首付通常較有利；平時維持良好信用，更是爭取較佳貸款條件的重要基礎。

把握時機重新貸款，善用「免過戶費」方案減輕月供

當市場利率回落、房屋淨值增加，或個人信用與財務條件改善時，屋主可以重新評估再融資（Refinance）的機會。群智貸款表示，符合條件的客戶還可考慮「免過戶費再融資」（No-Closing-Cost Refinance）方案，在不必於辦理時額外支付大筆過戶費用的情況下，調整貸款利率與每月付款；部分客戶每月甚至可節省二、三百美元，長期下來相當可觀。

先算清楚，再決定是否進場

Michelle建議，與其只看新聞中的利率數字就放棄買房，不如先進行完整評估：自己能貸多少？包含本金、利息、房產稅、保險及HOA費用後，每月總支出是多少？付完首付與過戶費後，是否仍保有足夠的緊急預備金？

對準備長期自住、收入穩定、月付款負擔合理，又能在目前市場談到適當價格與成交條件的人而言，高利率時期不一定只有壞消息。相反地，它可能是一個競爭較少、能夠仔細選房和談判的窗口。

但如果收入不穩、負債偏高、現金儲備不足，或只能依賴未來利率下降才能負擔付款，繼續租屋並累積首付與信用，也可能是更穩健的決定。

買房真正要等待的，不一定是市場上的「最低利率」，而是自己的財務條件、房屋價格與長期需求，在同一個時間點達到合理平衡。

深耕華裔社區近20年

群智貸款成立於2006年12月，總部位於休斯頓。據悉，群智貸款自2011年起曾連續多年獲選德州貸款五星級專家（Five Star Professional），並曾入選《Texas Monthly》相關專業評選，是較早獲得此類肯定的華人貸款公司之一。