世華工商婦女會周日下午舉行 「房地產投資及管理菁英論壇」

    （休士頓/ 秦鴻鈞報導 ）世界華人工商婦女協會美南分會於周日（11月14日）在賴清陽、李迎霞的新旅館「Courtyard by Marriott Sugar Land/Stafford 」會議廳舉辦「房地產投資及管理菁英論壇」使全場七十位與會者在短短不到三個小時內聽到休士頓五星級地產經紀人、地產開發商、資深律師、貸款專員等八人，對地產業界深刻、精譬的演講，及經驗分享，所有與會者皆感獲益良多。而當天列席的貴賓，「世華工商婦女會」名譽總會長黎淑瑛也在講座前盛讚「世華工商婦女協會美南分會」是「世華」在海外76個分會中第一個成立分會的。她也提及她在2014 年在一片荒地中蓋「希爾頓花園旅館」才有今天非常熱鬧的「中國城」盛景。她也謝謝李迎霞為今天的會議提供場地。 另一位貴賓斯坦福市副市長譚秋晴也上台致詞，希望大家到斯坦福市來買房、做生意。斯坦福市現正迅速發展中。房地產免稅的政策，使斯坦福市的90號公路，每天有12萬輛車進出，而Costco 也剛剛進來。

    主持人林富桂律師首先介紹當天首位主講人：李雄：德州地產負責人、西南管理委員會主席、2022年亞裔商會主席，又名休士頓中國城市長。從1985年開始從事地產行業。

    李雄表示：做「市長」是義務的奉獻，只有「房地產」才是我的正業。從1985年至今，能夠堅持做房地產的沒幾個人，而我只作「房地產」這一塊。當年，百利大道第一個中文招牌是我架起來的，那時，美國的主流報紙，拼命攻擊，說他們看不懂。今天的「中國城」來之不易，請大家別忘了這過程。從59號公路到6號公路這一段7 miles 的百利大道沿線的「中國城」發展，是一個「奇蹟」！當時不被main stream 看好。休士頓從我來時的200多萬人，到現在700多萬人口。從1985年至現在，經過多少起伏，有人容易賺錢，也有人賠錢。因此，找到一個好的經紀人，有如挖到一塊寶。找「可靠」的經紀人，帶給我們商機。要賺錢，要找partner ,要對的、合適的人，「物業管理」需負責的人。「賺錢」的竅門，不在錢，而在「人」！「好東西」常是外州人買去。過去12個月，休市房地產漲了25%，「成事在天」「事在人為」，他認為投資方面，應跟大的開發商走。1985年時，紐約、洛杉磯、休士頓的平均房價八萬元，而今，又成了如何局面？他認為現在人口增加快，房地產還會有另一漲幅。

    第二位主講人唐心琴，現為「達心地產」負責人，「糖城廣場」開發商，1985年開始從事房地產行業。

    唐心琴說：當時沒有工作，在偶然機會下，做房地產。她講了一句心得：「在最艱難時你要熬過，你就賺到了」。這些年來，我們做了十幾個專案，其中三個在Sugar Land, 六個在Missouri City。要先想：這塊地，它的「用途」是什麼。譬如有塊地，打算建Shopping Center, 要看看它的對面是否有塊地，建Shopping Center ? Location 是否方便很重要。要作marketing,先請專家幫你分析這塊土地的用途？它以後的潛力。要作好「企劃書」。譬如「敦煌廣場」它建好五年後才繁榮。因此，要找對這個區熟悉的開發商（休市著名的開發商如劉明綱、李兆瓊）、要作好計劃書，算好你的成本、收入，且在蓋的過程中，你自己一定要「親力」而為，了解進度，如City的permit,以及與「團隊」密切配合，知其進度。唐心琴最後也作了預告：糖城廣場將在2022年1月29日作美南國際精品美食節園遊會。將有20個美食攤位，供遊客品嚐。歡迎踴躍前往。

    第三位主講人卿梅，建築工程專業畢業，從事房地產開發，投資買賣13年，連續11年被德州週刊評這為五星級資深房地產經紀人，QQ 地產公司總裁。

    卿梅表示：她來美20年，2008年搬來休士頓。房地產是她的謀生手段。她表示：現在「後疫情時代」很多人買賣房子，只要錄個「視頻」給他看，人不過來。而如何作個好的經紀人？她認為經紀人的生活，要起的比雞早，睡的比狗晚 ！2011年，有60個買家，她的手機，平均用700～8000 分鐘。她認為成功有三點：（ 一 ）態度要誠信,自信，把每個房子當自己的房子來賣，幫他們圓夢。要有自信心，不斷歷練、學習。（二 ）深度，作「正能量」傳播，作好的經紀人。（三 ）成功，在您決定的那一刻開始。

    第四位主講人王藝達，藝達國際投資顧問總裁，國際高端房地產投資專家，及房地產工程開發管理公司執行總裁，八年創下近億銷售業績。

    王藝達表示：當年她從Boston轉到休士頓，經營過餐廳，進出口貿易，投資房子。對房地產本身有自己的愛好。2012年考經紀人牌照，從「住宅」到「商業」,凌晨二時睡覺，早上六時起床。商業諮詢，有「危機」也有「商機」。最近，她買下中國城「匯康」對面的公寓。她認為：所有的投資、理財，只要你有理想，有目標，就會實現。現在中國城商舖，只有「出租」，沒有「銷售」。到現在她還沒有具體方案。

    第五位主講人賴清陽大律師：是中美韓聯合律師事務所創辦人，南灣地產投資公司創辦人，美南旅館公會前會長，六家Hilton,Marriott，La Quinta 連鎖旅館合夥人。

    賴清陽大律師說：他現在名下已有九家旅館（其中半年內買六家）。他說：COVID 對旅館業衝擊大。COVID 造成沒有人上旅館，70%的人在家上班，百業蕭條。而「網拍」買時要立下三原則：（一）準備再虧三年，口袋要深（二）要有PIP 150萬（賠三年）的預算。（三）自己算盤要打，有商機也有危機。大捨大得，小捨小得，不捨不得。他預備明年買奧斯汀六家酒店。他預期5～10 年才能恢復2019年的景氣。

    第六位主講人林富桂律師是誠信產權公司負責人，亞裔地產協會創會會長，銘傳傑出校友。

    林富桂律師提到「授權書」，人在美國方便行使，如公證時人不左，「授權書」必需是本人去交代。在台灣，是地方法院公證。我們可作登記，還有「視頻」過戶，不需本人簽字。

    第七位主講人張園立：是銘傳第一屆男生，01年來休市，03年畢業。06年從事貸款公司，作「房屋貸款」。是利家貸款創辦人，現任台商會會長，專精房地產貸款。

    張園立說：如果45天內，「信用分數」45天內，破了5次、10次，只算一次。而如何貸到此款？必須名下所有貸款的金額不可超過「薪水的一半」。必須信用分數有740分以上。（華人90%以上達此標準）。他表示：從06年做到現在，每天都有挑戰。其中，15年的利率，現在是2.1%～2.3%， 30年的利率是3.125%。

    第八位主講人孫玉玟：現為大紀元時報和新唐人電視台休士頓分台負責人，世華工商婦女協會美南分會會長，房地產投資、租賃和管理多年經驗。

    孫玉玟認為十件做「管理」應作之事：打掃乾淨、找好的房屋仲介、拍好照片、篩選房客、確定房客的收入,必須是房租的三倍、了解法律（禁止住房歧視）、小心蜜糖、釣魚公式、房客的信用正常（650分上下），不可以貌取人、制定政策，堅持執行、每3-6月定期拜訪、對話必須「書面」，以保護自己、讓房客買「保險」。

    孫玉玟也提到十件不要作的事：不要租給家人或朋友、不要與租戶成為親密朋友、不要以自己名義擁有房屋、不要去追逐租金的限期、不要給鑰匙、不要非法驅逐房客、不要在沒有適當通知下進入房子、不要在合約中提高租金、不可扣留房客的押金、養小貓、小狗的証明文件，不能給動物deposit。

    當天還有精彩的抽獎節目，分別由卿梅、何真、孫玉玟、張瓊文、唐心琴、王藝達、張園立、國泰銀行（James Wong）黎淑瑛等人捐出現金、禮卡、禮券、投影機等廿多件禮物抽獎，全場皆大歡喜。