世华工商妇女会周日下午举行 「房地產投资及管理菁英论坛」

    （休士顿/ 秦鸿钧报导 ）世界华人工商妇女协会美南分会於周日（11月14日）在赖清阳、李迎霞的新旅馆「Courtyard by Marriott Sugar Land/Stafford 」会议厅举办「房地產投资及管理菁英论坛」使全场七十位与会者在短短不到三个小时内听到休士顿五星级地產经纪人、地產开发商、资深律师、贷款专员等八人，对地產业界深刻、精譬的演讲，及经验分享，所有与会者皆感获益良多。而当天列席的贵宾，「世华工商妇女会」名誉总会长黎淑瑛也在讲座前盛讚「世华工商妇女协会美南分会」是「世华」在海外76个分会中第一个成立分会的。她也提及她在2014 年在一片荒地中盖「希尔顿花园旅馆」才有今天非常热闹的「中国城」盛景。她也谢谢李迎霞為今天的会议提供场地。 另一位贵宾斯坦福市副市长谭秋晴也上台致词，希望大家到斯坦福市来买房、做生意。斯坦福市现正迅速发展中。房地產免税的政策，使斯坦福市的90号公路，每天有12万辆车进出，而Costco 也刚刚进来。

    主持人林富桂律师首先介绍当天首位主讲人：李雄：德州地產负责人、西南管理委员会主席、2022年亚裔商会主席，又名休士顿中国城市长。从1985年开始从事地產行业。

    李雄表示：做「市长」是义务的奉献，只有「房地產」才是我的正业。从1985年至今，能够坚持做房地產的没几个人，而我只作「房地產」这一块。当年，百利大道第一个中文招牌是我架起来的，那时，美国的主流报纸，拼命攻击，说他们看不懂。今天的「中国城」来之不易，请大家别忘了这过程。从59号公路到6号公路这一段7 miles 的百利大道沿线的「中国城」发展，是一个「奇蹟」！当时不被main stream 看好。休士顿从我来时的200多万人，到现在700多万人口。从1985年至现在，经过多少起伏，有人容易赚钱，也有人赔钱。因此，找到一个好的经纪人，有如挖到一块宝。找「可靠」的经纪人，带给我们商机。要赚钱，要找partner ,要对的、合适的人，「物业管理」需负责的人。「赚钱」的窍门，不在钱，而在「人」！「好东西」常是外州人买去。过去12个月，休市房地產涨了25%，「成事在天」「事在人為」，他认為投资方面，应跟大的开发商走。1985年时，纽约、洛杉磯、休士顿的平均房价八万元，而今，又成了如何局面？他认為现在人口增加快，房地產还会有另一涨幅。

    第二位主讲人唐心琴，现為「达心地產」负责人，「糖城广场」开发商，1985年开始从事房地產行业。

    唐心琴说：当时没有工作，在偶然机会下，做房地產。她讲了一句心得：「在最艰难时你要熬过，你就赚到了」。这些年来，我们做了十几个专案，其中三个在Sugar Land, 六个在Missouri City。要先想：这块地，它的「用途」是什麼。譬如有块地，打算建Shopping Center, 要看看它的对面是否有块地，建Shopping Center ? Location 是否方便很重要。要作marketing,先请专家帮你分析这块土地的用途？它以后的潜力。要作好「企划书」。譬如「敦煌广场」它建好五年后才繁荣。因此，要找对这个区熟悉的开发商（休市着名的开发商如刘明纲、李兆琼）、要作好计划书，算好你的成本、收入，且在盖的过程中，你自己一定要「亲力」而為，了解进度，如City的permit,以及与「团队」密切配合，知其进度。唐心琴最后也作了预告：糖城广场将在2022年1月29日作美南国际精品美食节园游会。将有20个美食摊位，供游客品嚐。欢迎踊跃前往。

    第三位主讲人卿梅，建筑工程专业毕业，从事房地產开发，投资买卖13年，连续11年被德州週刊评这為五星级资深房地產经纪人，QQ 地產公司总裁。

    卿梅表示：她来美20年，2008年搬来休士顿。房地產是她的谋生手段。她表示：现在「后疫情时代」很多人买卖房子，只要录个「视频」给他看，人不过来。而如何作个好的经纪人？她认為经纪人的生活，要起的比鸡早，睡的比狗晚 ！2011年，有60个买家，她的手机，平均用700～8000 分鐘。她认為成功有三点：（ 一 ）态度要诚信,自信，把每个房子当自己的房子来卖，帮他们圆梦。要有自信心，不断歷练、学习。（二 ）深度，作「正能量」传播，作好的经纪人。（三 ）成功，在您决定的那一刻开始。

    第四位主讲人王艺达，艺达国际投资顾问总裁，国际高端房地產投资专家，及房地產工程开发管理公司执行总裁，八年创下近亿销售业绩。

    王艺达表示：当年她从Boston转到休士顿，经营过餐厅，进出口贸易，投资房子。对房地產本身有自己的爱好。2012年考经纪人牌照，从「住宅」到「商业」,凌晨二时睡觉，早上六时起床。商业諮询，有「危机」也有「商机」。最近，她买下中国城「匯康」对面的公寓。她认為：所有的投资、理财，只要你有理想，有目标，就会实现。现在中国城商舖，只有「出租」，没有「销售」。到现在她还没有具体方案。

    第五位主讲人赖清阳大律师：是中美韩联合律师事务所创办人，南湾地產投资公司创办人，美南旅馆公会前会长，六家Hilton,Marriott，La Quinta 连锁旅馆合伙人。

    赖清阳大律师说：他现在名下已有九家旅馆（其中半年内买六家）。他说：COVID 对旅馆业冲击大。COVID 造成没有人上旅馆，70%的人在家上班，百业萧条。而「网拍」买时要立下三原则：（一）準备再亏三年，口袋要深（二）要有PIP 150万（赔三年）的预算。（三）自己算盘要打，有商机也有危机。大捨大得，小捨小得，不捨不得。他预备明年买奥斯汀六家酒店。他预期5～10 年才能恢復2019年的景气。

    第六位主讲人林富桂律师是诚信產权公司负责人，亚裔地產协会创会会长，铭传杰出校友。

    林富桂律师提到「授权书」，人在美国方便行使，如公证时人不左，「授权书」必需是本人去交代。在台湾，是地方法院公证。我们可作登记，还有「视频」过户，不需本人签字。

    第七位主讲人张园立：是铭传第一届男生，01年来休市，03年毕业。06年从事贷款公司，作「房屋贷款」。是利家贷款创办人，现任台商会会长，专精房地產贷款。

    张园立说：如果45天内，「信用分数」45天内，破了5次、10次，只算一次。而如何贷到此款？必须名下所有贷款的金额不可超过「薪水的一半」。必须信用分数有740分以上。（华人90%以上达此标準）。他表示：从06年做到现在，每天都有挑战。其中，15年的利率，现在是2.1%～2.3%， 30年的利率是3.125%。

    第八位主讲人孙玉玟：现為大纪元时报和新唐人电视台休士顿分台负责人，世华工商妇女协会美南分会会长，房地產投资、租赁和管理多年经验。

    孙玉玟认為十件做「管理」应作之事：打扫乾净、找好的房屋仲介、拍好照片、筛选房客、确定房客的收入,必须是房租的三倍、了解法律（禁止住房歧视）、小心蜜糖、钓鱼公式、房客的信用正常（650分上下），不可以貌取人、制定政策，坚持执行、每3-6月定期拜访、对话必须「书面」，以保护自己、让房客买「保险」。

    孙玉玟也提到十件不要作的事：不要租给家人或朋友、不要与租户成為亲密朋友、不要以自己名义拥有房屋、不要去追逐租金的限期、不要给钥匙、不要非法驱逐房客、不要在没有适当通知下进入房子、不要在合约中提高租金、不可扣留房客的押金、养小猫、小狗的証明文件，不能给动物deposit。

    当天还有精彩的抽奖节目，分别由卿梅、何真、孙玉玟、张琼文、唐心琴、王艺达、张园立、国泰银行（James Wong）黎淑瑛等人捐出现金、礼卡、礼券、投影机等廿多件礼物抽奖，全场皆大欢喜。