東方貸款William Wu吳衛民專欄-----如何做不查收入貸款? 房屋貸款成功秘笈!
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華人對房子有著一種執念,沒有房子就沒有安全感。所以,華人到任何地方工作生活,首先想到的就是買房子。在美國買房大部分人都需要申請一部分貸款。如果您有足夠稅表收入,比如W2或1099收入的美國居民,申請貸款相對容易。我們今天說的是不查收入,就是lender不看借款人個人收入,無需提供稅表和W2/1099, Lender主要以房産的評估價值和租金收入來考核貸款,所以要求這樣的不查收入貸款必須是投資房,有出租收入。
不查收入如果是新購買一樁投資房,那麽證明購買的是投資房的來源是借款人必須還有另一套自住房,那麽購買的就是投資房(因爲購買時並沒有租約合同)。如果是重新貸款,那麽就需要提供出租合同,以顯示租金收入。不查收入需要提交的資料清單如下:
- 駕照複印件(如果是外國人不查收入, 需要提供護照複印件)
- 投資房出租合同(僅限于重新貸款)
- 自住房房産證明(僅限于投資房購買,外國人可以以國內房産作爲自住房)
- 近2個月銀行月結單(顯示有足夠的過戶費用, 有時還需要顯示有6個月月供的金額在銀行賬上)
不查收入申請條件
1. 報稅低的人:
例如開個人公司的老板,可能有各種節稅措施,造成報稅低。
2. 薪資收現金的人:
例如餐館員工、建築工。
3. 剛到美國的人:
可能收入較低,申請不到一般的查收入貸款。
4. 高淨值人士:
不是拿固定薪資的人,卻有高收入來源,或高價值股票。通常這類人也能透過稅表完成一般貸款。
5. 自雇人士:
同樣沒有固定薪資的人,例如一名YouTuber、個人工作室的創作者。
總的來說,對于無法提供一般每月工資單的人,或有些人現金收入好,但稅表顯示收入不好,或是剛到美國的人,缺乏信用分、無固定工作的人,都可以申請不查收入貸款。
由于不查收入是不看個人收入,貸款審核主要看租金是否可以覆蓋貸款月供,以及貸款金額最多不超過房産價值的65%或70%。這種不查收入貸款最低貸款金額必須不低于26萬美元,按65%算房産價值通常要在40萬以上。除此以外,個人信用分不能低于620。不查收入首付最低可以到30%,也就是LTV做到70%。
過戶手續及審批時間
貸款提交申請後,一般2-3天內,Lender會給conditional approval, conditional on appraisal。這時Lender會去Order Appraisal, 我們會去Order Title/Settlement。如果Lender還需要補充資料,也是在這個時間段裏補齊。當Appraisal和Title都完成後,就可以schedule過戶時間。在這個過程中,title和Lender會反複核對過戶金額,包括各種費用和提前預付的房産稅,利息,保險等金額,以保證兩邊計算的過戶金額是一致的。這些費用清單會總結在Closing Disclosure (CD), 我們也會幫客人把關核對這些計算,以確保最後過戶金額是准確的。
另外有一些客戶問道, 不查收入購買投資房, Lender如何知道是投資房?
在這裏需要知道的是, 不查收入只能做投資房。如果是重新貸款refi, 投資房可以通過租約lease agreement 來說明。那麽購買purchase, 需要提供購房合同(而且特別注意到是,購房合同裏不能填寫owner-occupancy, 就是在合同中要注明此房的購買不能用來自住,一般合同都會有一條關于自住還是非自住),同時借款人名下還有另一套自住房(這個通常可以通過信用報告可以體現出來)。
過戶費用主要有:Lender underwriting審核費,評估費,Lender産權保險費,政府transfer tax費(一般分State和County),經紀費用以及産權調查費,産權過戶費等。各州收費不太相同,但一般說來,40萬的貸款這些費用大概是4000-4500左右。
信用分越高,利息相對就會越低。另一個影響利率的是首付多少,20%、25%、30%、40%,都可得到不一樣的利率,不同的不查收入項目也會有不同的利息。
同樣,3年、5年、15年、30年等不同期長的貸款也有不同的利率。如果您是外國人(非美國居民),也有兩種選擇 -查收入和不查收入。查收入是指用您中國國內收入(需要會計師或單位出具收入證明)、銀行流水和房産情況來進行審核。所有文件需要翻譯成英文。
外國人不查收入,和美國居民不查收入條件一樣,可以申請到的利率也是一樣的。
如果您有任何房貸申請及重新貸款方面需求,請聯系東方貸款,我們將幫您鎖定最優利率!
東方貸款William Wu吳衛民
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