東方貸款William Wu吳衛民專欄-----如何做不查收入貸款？ 房屋貸款成功秘笈！

華人對房子有著一種執念，沒有房子就沒有安全感。所以，華人到任何地方工作生活，首先想到的就是買房子。在美國買房大部分人都需要申請一部分貸款。如果您有足夠稅表收入，比如W2或1099收入的美國居民，申請貸款相對容易。我們今天說的是不查收入，就是lender不看借款人個人收入，無需提供稅表和W2/1099， Lender主要以房産的評估價值和租金收入來考核貸款，所以要求這樣的不查收入貸款必須是投資房，有出租收入。

不查收入如果是新購買一樁投資房，那麽證明購買的是投資房的來源是借款人必須還有另一套自住房，那麽購買的就是投資房（因爲購買時並沒有租約合同）。如果是重新貸款，那麽就需要提供出租合同，以顯示租金收入。不查收入需要提交的資料清單如下：

• 駕照複印件（如果是外國人不查收入， 需要提供護照複印件）
• 投資房出租合同（僅限于重新貸款）
• 自住房房産證明（僅限于投資房購買，外國人可以以國內房産作爲自住房）
• 近2個月銀行月結單（顯示有足夠的過戶費用， 有時還需要顯示有6個月月供的金額在銀行賬上）

不查收入申請條件

1. 報稅低的人：

例如開個人公司的老板，可能有各種節稅措施，造成報稅低。

2. 薪資收現金的人：

例如餐館員工、建築工。

3. 剛到美國的人：

可能收入較低，申請不到一般的查收入貸款。

4. 高淨值人士：

不是拿固定薪資的人，卻有高收入來源，或高價值股票。通常這類人也能透過稅表完成一般貸款。

5. 自雇人士：

同樣沒有固定薪資的人，例如一名YouTuber、個人工作室的創作者。

總的來說，對于無法提供一般每月工資單的人，或有些人現金收入好，但稅表顯示收入不好，或是剛到美國的人，缺乏信用分、無固定工作的人，都可以申請不查收入貸款。

由于不查收入是不看個人收入，貸款審核主要看租金是否可以覆蓋貸款月供，以及貸款金額最多不超過房産價值的65%或70%。這種不查收入貸款最低貸款金額必須不低于26萬美元，按65%算房産價值通常要在40萬以上。除此以外，個人信用分不能低于620。不查收入首付最低可以到30%，也就是LTV做到70%。

過戶手續及審批時間

貸款提交申請後，一般2-3天內，Lender會給conditional approval， conditional on appraisal。這時Lender會去Order Appraisal， 我們會去Order Title/Settlement。如果Lender還需要補充資料，也是在這個時間段裏補齊。當Appraisal和Title都完成後，就可以schedule過戶時間。在這個過程中，title和Lender會反複核對過戶金額，包括各種費用和提前預付的房産稅，利息，保險等金額，以保證兩邊計算的過戶金額是一致的。這些費用清單會總結在Closing Disclosure (CD), 我們也會幫客人把關核對這些計算，以確保最後過戶金額是准確的。

另外有一些客戶問道, 不查收入購買投資房, Lender如何知道是投資房?

在這裏需要知道的是, 不查收入只能做投資房。如果是重新貸款refi, 投資房可以通過租約lease agreement 來說明。那麽購買purchase, 需要提供購房合同（而且特別注意到是，購房合同裏不能填寫owner-occupancy, 就是在合同中要注明此房的購買不能用來自住，一般合同都會有一條關于自住還是非自住），同時借款人名下還有另一套自住房（這個通常可以通過信用報告可以體現出來）。

過戶費用主要有：Lender underwriting審核費，評估費，Lender産權保險費，政府transfer tax費（一般分State和County），經紀費用以及産權調查費，産權過戶費等。各州收費不太相同，但一般說來，40萬的貸款這些費用大概是4000-4500左右。

信用分越高，利息相對就會越低。另一個影響利率的是首付多少，20%、25%、30%、40%，都可得到不一樣的利率，不同的不查收入項目也會有不同的利息。

同樣，3年、5年、15年、30年等不同期長的貸款也有不同的利率。如果您是外國人（非美國居民），也有兩種選擇 -查收入和不查收入。查收入是指用您中國國內收入（需要會計師或單位出具收入證明）、銀行流水和房産情況來進行審核。所有文件需要翻譯成英文。

外國人不查收入，和美國居民不查收入條件一樣，可以申請到的利率也是一樣的。

如果您有任何房貸申請及重新貸款方面需求,請聯系東方貸款，我們將幫您鎖定最優利率!

東方貸款William Wu吳衛民

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