东方贷款William Wu吴卫民专栏-----如何做不查收入贷款？房屋贷款成功秘笈！

华人对房子有着一种执念，没有房子就没有安全感。所以，华人到任何地方工作生活，首先想到的就是买房子。在美国买房大部分人都需要申请一部分贷款。如果您有足够税表收入，比如W2或1099收入的美国居民，申请贷款相对容易。我们今天说的是不查收入，就是lender不看借款人个人收入，无需提供税表和W2/1099， Lender主要以房产的评估价值和租金收入来考核贷款，所以要求这样的不查收入贷款必须是投资房，有出租收入。

不查收入如果是新购买一桩投资房，那么证明购买的是投资房的来源是借款人必须还有另一套自住房，那么购买的就是投资房（因为购买时并没有租约合同）。如果是重新贷款，那么就需要提供出租合同，以显示租金收入。不查收入需要提交的资料清单如下：

驾照复印件（如果是外国人不查收入，需要提供护照复印件）
投资房出租合同（仅限于重新贷款）
自住房房产证明（仅限于投资房购买，外国人可以以国内房产作为自住房）
近2个月银行月结单（显示有足够的过户费用，有时还需要显示有6个月月供的金额在银行账上）

不查收入申请条件

1. 报税低的人：

例如开个人公司的老板，可能有各种节税措施，造成报税低。

2. 薪资收现金的人：

例如餐馆员工、建筑工。

3. 刚到美国的人：

可能收入较低，申请不到一般的查收入贷款。

4. 高净值人士：

不是拿固定薪资的人，却有高收入来源，或高价值股票。通常这类人也能透过税表完成一般贷款。

5. 自雇人士：

同样没有固定薪资的人，例如一名YouTuber、个人工作室的创作者。

总的来说，对于无法提供一般每月工资单的人，或有些人现金收入好，但税表显示收入不好，或是刚到美国的人，缺乏信用分、无固定工作的人，都可以申请不查收入贷款。

由于不查收入是不看个人收入，贷款审核主要看租金是否可以覆盖贷款月供，以及贷款金额最多不超过房产价值的65%或70%。这种不查收入贷款最低贷款金额必须不低于26万美元，按65%算房产价值通常要在40万以上。除此以外，个人信用分不能低于620。不查收入首付最低可以到30%，也就是LTV做到70%。

过户手续及审批时间

贷款提交申请后，一般2-3天内，Lender会给conditional approval， conditional on appraisal。这时Lender会去Order Appraisal，我们会去Order Title/Settlement。如果Lender还需要补充资料，也是在这个时间段里补齐。当Appraisal和Title都完成后，就可以schedule过户时间。在这个过程中，title和Lender会反复核对过户金额，包括各种费用和提前预付的房产税，利息，保险等金额，以保证两边计算的过户金额是一致的。这些费用清单会总结在Closing Disclosure (CD), 我们也会帮客人把关核对这些计算，以确保最后过户金额是准确的。

另外有一些客户问道, 不查收入购买投资房, Lender如何知道是投资房?

在这里需要知道的是, 不查收入只能做投资房。如果是重新贷款refi, 投资房可以通过租约lease agreement 来说明。那么购买purchase, 需要提供购房合同（而且特别注意到是，购房合同里不能填写owner-occupancy, 就是在合同中要注明此房的购买不能用来自住，一般合同都会有一条关于自住还是非自住），同时借款人名下还有另一套自住房（这个通常可以通过信用报告可以体现出来）。

过户费用主要有：Lender underwriting审核费，评估费，Lender产权保险费，政府transfer tax费（一般分State和County），经纪费用以及产权调查费，产权过户费等。各州收费不太相同，但一般说来，40万的贷款这些费用大概是4000-4500左右。

信用分越高，利息相对就会越低。另一个影响利率的是首付多少，20%、25%、30%、40%，都可得到不一样的利率，不同的不查收入项目也会有不同的利息。

同样，3年、5年、15年、30年等不同期长的贷款也有不同的利率。如果您是外国人（非美国居民），也有两种选择 -查收入和不查收入。查收入是指用您中国国内收入（需要会计师或单位出具收入证明）、银行流水和房产情况来进行审核。所有文件需要翻译成英文。

外国人不查收入，和美国居民不查收入条件一样，可以申请到的利率也是一样的。

如果您有任何房贷申请及重新贷款方面需求,请联系东方贷款，我们将帮您锁定最优利率!

东方贷款William Wu吴卫民

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