全球戰“疫”—從不同角度剖析疫情對租約的影響 (下）

【美南新聞記者米菲報道】在PCR，我們有很多零售租戶的房客，也接到他們的來電資訊，我們了解到因爲某些實體零售業已經陷入困境，現在被迫停工，對他們來說真的很難。但我們相信，如果房客選擇與房東一起商量解決方案，一定會在市場動蕩中找到一線希望。對此，世紀物業總裁吳國雄說：“我的建議是嘗試著去解決問題，我從不建議租戶中斷租約，可以嘗試通過多種方式來處理。”

從房客角度 觀點一

在目前的市場條件下，如果房東打硬仗，即使申請破産也不會太受益，因爲市場現在不確定因素很多，沒有多少租戶願意在這個市場上搬遷。就目前的情況看，應該激勵房東和他們現有的租戶合作，而不是去尋找新的租戶。在這個疫情期間房東可能六個月沒有收入，但如果他們另外找房客必須支付租賃傭金，服務于物業的所有費用，可能還需要支付一些房客改善津貼。所以對于大多數房東而言，失去房客會使他們付出更多的代價。

從房客角度 觀點二

房東需要在貸款的整個過程中顯示出他們自己的”貸方強勁的入住率”和現金流，而這兩項需要房東和貸方配合如何減輕租戶的負擔。

從房客角度 觀點叁

選擇與房東合作來延長租約期限。房客可以要求短期減租，但之後要以階梯式地付款方式進行付房租。

從房客角度 觀點四

租戶應調查其租賃，以查看其租賃中是否有任何“特殊事件”的特定的說詞。這種特殊事件的情況通常在商業租賃中無法很好地解決。像現在全球疫情這種突發性的公共衛生事件，零售用戶可以在租約合同中查找“特殊事件”的條款。

從房客角度 觀點五

他們應該安排很多保險計劃。特殊時期，檢查自己的業務保險，查看是不是會有涵蓋特殊情況的保單。建議租戶在法律和經濟允許的情況下和房東協商調整租金。

從銀行角度 觀點一：

要求房東簡單地放租假或者允許減免，並不像聽起來的那麽容易，尤其是在涉及貸款人的整體財務情況下。現實情況是，房東可能有一筆貸款，因爲存在收入和債務償還比率的問題，幾乎所有的貸款文件都有限制，這通常限制了對租賃的財務部分的修改，例如租金金額，租金支付時間和租賃條款，從而沒有得到貸方的批准。

從銀行角度 觀點二：

建議房東閱讀他們的貸款文件，並在適用的情況下，在修改租約之前獲得貸款人的同意。租約修訂可以是房東給租戶發一封電子郵件，同意放棄，減少或推遲任何租金。

合夥人角度 觀點

合資協定規定了未經對方同意修改租金的條款是一項不良行爲，會使投資合夥人被剝奪職權，可能喪失經

濟權利，也可能追究其他權利。

買賣協議

商業地産在這個特殊時期如果跟任何人簽署買賣合約，在這裏也請認真閱讀買賣協議，並要通知買方。獲得買方的策略同意。