全球战“疫”—从不同角度剖析疫情对租约的影响 (下）

【美南新闻记者米菲报道】在PCR，我们有很多零售租户的房客，也接到他们的来电资讯，我们了解到因为某些实体零售业已经陷入困境，现在被迫停工，对他们来说真的很难。但我们相信，如果房客选择与房东一起商量解决方案，一定会在市场动荡中找到一线希望。对此，世纪物业总裁吴国雄说：“我的建议是尝试着去解决问题，我从不建议租户中断租约，可以尝试通过多种方式来处理。”

从房客角度 观点一

在目前的市场条件下，如果房东打硬仗，即使申请破产也不会太受益，因为市场现在不确定因素很多，没有多少租户愿意在这个市场上搬迁。就目前的情况看，应该激励房东和他们现有的租户合作，而不是去寻找新的租户。在这个疫情期间房东可能六个月没有收入，但如果他们另外找房客必须支付租赁佣金，服务于物业的所有费用，可能还需要支付一些房客改善津贴。所以对于大多数房东而言，失去房客会使他们付出更多的代价。

从房客角度 观点二

房东需要在贷款的整个过程中显示出他们自己的”贷方强劲的入住率”和现金流，而这两项需要房东和贷方配合如何减轻租户的负担。

从房客角度 观点三

选择与房东合作来延长租约期限。房客可以要求短期减租，但之后要以阶梯式地付款方式进行付房租。

从房客角度 观点四

租户应调查其租赁，以查看其租赁中是否有任何“特殊事件”的特定的说词。这种特殊事件的情况通常在商业租赁中无法很好地解决。像现在全球疫情这种突发性的公共卫生事件，零售用户可以在租约合同中查找“特殊事件”的条款。

从房客角度 观点五

他们应该安排很多保险计划。特殊时期，检查自己的业务保险，查看是不是会有涵盖特殊情况的保单。建议租户在法律和经济允许的情况下和房东协商调整租金。

从银行角度 观点一：

要求房东简单地放租假或者允许减免，并不像听起来的那么容易，尤其是在涉及贷款人的整体财务情况下。现实情况是，房东可能有一笔贷款，因为存在收入和债务偿还比率的问题，几乎所有的贷款文件都有限制，这通常限制了对租赁的财务部分的修改，例如租金金额，租金支付时间和租赁条款，从而没有得到贷方的批准。

从银行角度 观点二：

建议房东阅读他们的贷款文件，并在适用的情况下，在修改租约之前获得贷款人的同意。租约修订可以是房东给租户发一封电子邮件，同意放弃，减少或推迟任何租金。

合伙人角度 观点

合资协定规定了未经对方同意修改租金的条款是一项不良行为，会使投资合伙人被剥夺职权，可能丧失经

济权利，也可能追究其他权利。

买卖协议

商业地产在这个特殊时期如果跟任何人签署买卖合约，在这里也请认真阅读买卖协议，并要通知买方。获得买方的策略同意。