【有片】恶房客积欠房租、神隐搞消失？律师分享应对之法

【美南新闻记者萧永群报导】疫情导致的经济不稳定，连带地对租房也造成了波及，疫情之下，若是打巧碰上了恶房客，房东该如何是好？本台独家邀请到资深律师，来為民眾深度剖析。

疫情之下，租屋纠纷屡见不显，民眾要留意救济方案

休斯顿地区资深律师陈文表示，随着新冠疫情进展，租屋纠纷是最近的新常态，因此建议民眾可以关注一下每个州是否有针对新冠疫情的紓困方案，比如哈里斯郡近来通过的3000万元紓困案，可以让清贫家庭申请，但她指出，整体而言德州的法律还是比较保障地主的。

因此，陈文指出，疫情期间若是出现租屋纠纷，最终还是要从「合约」来着手解决问题，因為合约是统辖房东房客双方义务的正式文件，因此一旦出现纠纷，可以从合约上来判定双方是否有违约之嫌。比如说，若是房客违约未付租金，房东可能在合约赋予的情况下，能有权力进行更换门锁等动作。

此外，也要注意合约中有没有「不可抗力条款」，会针对无法预期的天灾人祸，来对责任归属进行化分。

陈文提醒，疫情之下房东与房客间最终还是要本着一同解决问题的态度，才有可能将问题好好解决。

案例一：房客哭穷，不付房租仍继续住，房东赢了官司却无计可施？

针对长期积欠房租、却又继续赖着不走的房客，陈文提醒，地主若是要申请「驱逐令」，必须将证据先蒐集齐全，比如说催缴房租的（书面）通知、房客未付房租的证明、并且应要求房客提供近几个月没有收入的证明，面对这样的房客，比如说，目前许多办公楼因為疫情受到打击，付不出租金希望能跟房东协商，就必须要提出收入受到影响的证据。陈文提醒房东所有行动应该都要进行书面通知，而非口头告知，才会对双方都有保障。

达拉斯资深律师Tracy Lin也指出，最近遇到的一个案件就是，房客积欠了一年的租金，许多付不出租金的房客往往都是以没钱付租金、家人生病作為藉口，并指出会马上付租金，因此法官就草草地判房东胜诉、让房客承诺会付租金，草草解决。事实上，往往判决只是一张纸，结束后房客仍然继续积欠租金，房东也无计可施。

驱逐令程序如何啟动？

若是房东要向法院申请驱逐令，并不是要找离居住地最近的法院，因為有些法院并不受理驱逐案件。因此，必须要看房子所在的郡中，有哪个法院是会受理驱逐令申请的，可以透过打电话与法院的人员确认。等确定好法院后，必须先给房客一张搬空通知（vacate notice），要求在3天的时间内搬走，最好是亲手递交或塞到住家门缝、并录影存证。所有事前工作完成后，之后才能去法院递交立案，啟动驱逐令程序，房客就会收到传票，在10到20天内必须出庭。

Tracy 分享，其实驱逐令的听证会往往很快速就结束，房东只要证明没有收到房租，就很容易会胜诉，但往往在这一来一往的过程中就耗掉了一个多月，而收到驱逐命令后，房客有5天可以打包走人。若是更高端的恶房客，甚至会在判决下来后，就申请上诉，加上美国法律系统保障穷人也有打官司的权力，只要能证明自己清贫，甚至可以不负担保金就进行上诉，如此一来又更加旷日耗时，房客的目的就是能够再免费住几个月。

案例二：房客积欠房租却直接搬走神隐，该怎麼办？

针对一些房租尚未付清，就提前搬走消失的恶房客，陈文提醒，若是签约时有留下一些房客个资，可以聘请「私家侦探」调查根据个人资料追踪。Tracy则认為，若是遇到这种情况，房东已经算幸运的了，因為最常遇到的情况就是房客不付房租又「免费住」、不愿搬走。因此若是预到欠款搬离的房客，房东最好不要继续再花精神与时间成本，而是要快点将空房继续租出去。

然而，房东与房客的纠纷类型百百种，若要真正处理问题，还是必须諮询律师，商讨最正确的应对方法，最终，房东能做的就是确立合约细节、在签约以前要掌握租客的基本个人讯息、财务状况，才能降低遇到恶房客的风险。