港口扩张与仓储建设同步增长，休斯顿进入海外仓扩张周期

近年来，美国海外仓布局正在从沿海单点模式，转向多节点区域分拨体系。休斯顿成为增长最快的节点之一。首先变化来自港口能力。 

休斯顿港是美国水运吨位第一大港口，同时位列全国前五大集装箱港口，承担约75%的墨西哥湾沿岸集装箱运输量。2025年港口集装箱吞吐量达到约430万TEU，连续两年刷新纪录。

贸易规模同步扩大。2024年经休斯顿港完成的进出口贸易额约2235亿美元，较2019年增长超过40%。其中来自中国的进口占比接近五分之一，跨境电商供应链需求持续增加。港口规模扩大之后，仓储需求开始向内陆延伸。

                                                         图片来源：porthouston.com

进入2026年，休斯顿工业地产在建规模达到约2790万平方英尺，同比增长超过50%，为近年来最高水平之一。这类建设通常发生在物流节点城市进入扩张周期阶段，而不是库存补充阶段。

                                                           图片来源：loopnet.com

与此同时，全国范围内大型仓储租赁明显回升。2025年美国超过50万平方英尺级仓库租赁数量同比增长31%，主要需求来自第三方物流、电商履约体系以及制造业供应链调整。


休斯顿成为承接这类需求的重要城市之一。2025年当地工业地产净吸纳量达到约1360万平方英尺，同时仍有超过2100万平方英尺项目处于建设阶段。


即使新增供应持续释放，仓储空置率仍维持在约6%至7%区间，处于主要物流城市中的较低水平。这类结构通常意味着需求正在持续进入市场。大型工业园项目也在同步启动。例如SouthPort 45工业园新增约67万平方英尺仓储设施，主要面向港口物流及制造供应链企业。

相比传统海外仓集中区域，休斯顿形成了新的结构性优势：

第一，港口、铁路、公路体系连接完整

第二，靠近美国能源与制造产业带

第三，人口持续增长带动区域消费能力提升

第四，可覆盖美国南部与中部市场运输半径

这些条件正在改变海外仓布局逻辑。

休斯顿正在从补充仓城市，转变为区域主仓城市之一。随着港口扩建、工业园建设以及贸易规模持续增长，未来几年休斯顿在美国南部物流网络中的地位仍将继续提升。