别只等降息！高利率下正浮现买房好时机

群智贷款毕鑑明：趁竞争较少谈好房价，未来再评估重新贷款

【美南新闻韦霓特稿】当房贷利率仍在相对高档，许多準备买房的人都在问：「现在进场会不会太早？是不是应该等利率下降后再买？」

群智贷款（Top One Mortgage）负责人毕鑑明（Michelle Young）提出不同角度。她认為，买房不能只盯着当下的利率，还要同时衡量房价、库存、议价空间、个人财务能力，以及未来调整贷款的可能性。

「利率较高，固然增加每月付款，但也让部分买家暂时退场。」Michelle表示，当市场竞争减少，买家反而可能拥有更多选择、更充裕的考虑时间，也比较有机会与卖方协商售价、修缮、过户费用（Closing Costs）及其他成交条件。

高利率下，休斯顿正出现买方机会

截至2026年8月27日，Freddie Mac公布的全美30年期固定房贷平均利率為6.66%，15年期固定房贷為5.98%，显示融资成本仍然不低。

然而，休斯顿市场的另一面值得注意。休斯顿房地產经纪人协会（HAR）资料显示，2026年7月共有40,750套房屋掛牌出售，创下协会统计以来新高；独栋住宅成交中位价约34万美元，较一年前仅微升0.6%，房价整体相对稳定。

房源增加、价格涨幅有限，代表买家比前几年更有空间从容比较学区、屋况、地段、税率与保险成本，而不必在短时间内仓促加价抢房。

Michelle形容：「现在比较接近买家市场。」如果只因為利率较高而完全停止看房，可能也会错过房源选择较多、议价能力较强的阶段。

现在谈房价，未来再看利率

不少人期待利率下降后再进场，这个想法并没有错，但也存在变数。当利率回落，原本观望的自住买家和投资人可能同时返回市场，竞争增加后，卖方愿意提供的折价、维修补助或过户费用优惠，也可能随之缩小。

Michelle指出，房屋成交价格一旦确定，日后很难改变；贷款条件则可能在市场利率下降、个人信用与财务条件允许时，透过重新贷款（Refinance）调整。

不过，「未来可以重新贷款」并不是保证。利率未必会在预期时间下降，再融资也通常涉及估价、过户及其他费用，有时还可能延长还款年限。因此，买家在今天签约时，就应确保目前的月付款仍在可承受范围内，而不能把未来降息当成买房成立的唯一前提。美国消费者金融保护局也提醒，重新贷款通常伴随成交成本，应计算每月节省金额需要多久才能抵销费用。

收入方式不同，不代表没有贷款机会

华裔社区中有不少自营商、餐馆业者、中小企业主及自由工作者，实际收入与资產稳定，却因為报税所得、扣除项目或现金流结构较复杂，在申请传统房贷时遇到障碍。

Michelle表示，除了查收入的传统贷款，市场上还有Non-QM贷款(即无需收入核实的贷款)、Bank Statement Loan、外国人贷款、公司名义购屋、VA军人贷款及FHA贷款等不同產品，可依申请人的收入、资產、信用与物件用途评估。

群智贷款与20多家银行及贷款机构合作，会先了解客户的财务状况，再协助整理资料，向银行清楚呈现其收入来源、资產实力与还款能力。

但贷款產品愈多元，条件与成本差异也可能愈大。信用分数、首付比例、负债收入比、房屋用途及现金储备，都会影响利率和核贷结果。投资房买家若资金允许，準备约25%首付通常较有利；平时维持良好信用，更是争取较佳贷款条件的重要基础。

把握时机重新贷款，善用「免过户费」方案减轻月供

当市场利率回落、房屋净值增加，或个人信用与财务条件改善时，屋主可以重新评估再融资（Refinance）的机会。群智贷款表示，符合条件的客户还可考虑「免过户费再融资」（No-Closing-Cost Refinance）方案，在不必於办理时额外支付大笔过户费用的情况下，调整贷款利率与每月付款；部分客户每月甚至可节省二、三百美元，长期下来相当可观。

先算清楚，再决定是否进场

Michelle建议，与其只看新闻中的利率数字就放弃买房，不如先进行完整评估：自己能贷多少？包含本金、利息、房產税、保险及HOA费用后，每月总支出是多少？付完首付与过户费后，是否仍保有足够的紧急预备金？

对準备长期自住、收入稳定、月付款负担合理，又能在目前市场谈到适当价格与成交条件的人而言，高利率时期不一定只有坏消息。相反地，它可能是一个竞争较少、能够仔细选房和谈判的窗口。

但如果收入不稳、负债偏高、现金储备不足，或只能依赖未来利率下降才能负担付款，继续租屋并累积首付与信用，也可能是更稳健的决定。

买房真正要等待的，不一定是市场上的「最低利率」，而是自己的财务条件、房屋价格与长期需求，在同一个时间点达到合理平衡。

深耕华裔社区近20年

群智贷款成立於2006年12月，总部位於休斯顿。据悉，群智贷款自2011年起曾连续多年获选德州贷款五星级专家（Five Star Professional），并曾入选《Texas Monthly》相关专业评选，是较早获得此类肯定的华人贷款公司之一。